來源：圖蟲創(chuàng)意

芥末堆1月30日文，隨著新型冠狀病毒肺炎疫情形勢變化，萬達(dá)、大悅城、華潤置地等多家商業(yè)地產(chǎn)公司均相繼宣布對旗下商業(yè)項目減免租金，在教培行業(yè)，尤其對連鎖教培機構(gòu)來說，其門店租賃是企業(yè)經(jīng)營的大額成本。

隨著政策要求停止線下培訓(xùn)，延遲大中小學(xué)開學(xué)時間，教育機構(gòu)線下門店經(jīng)營受到極大沖擊，如何有理有據(jù)地與出租方協(xié)商租金減免事宜？在疫情發(fā)展之下，承租方經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成一致，拒不繳納停業(yè)期間租金的，又將如何應(yīng)對訴訟？

律師：首先建議協(xié)商減免租金

擁有阿卡索、悠貝親子閱讀等教培行業(yè)連鎖客戶的上海中申律師事務(wù)所（以下簡稱“中申律所”）在接受芥末堆收集時認(rèn)為，現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策均未明確指出出租方有義務(wù)減免疫情期間的租金，因此，承租方因疫情無法正常開業(yè)的，首先建議通過書面形式（如租金減免申請書）與出租方協(xié)商減免租金。

上述律所在給客戶撰寫的《關(guān)于連鎖企業(yè)因新型冠狀病毒感染的肺炎疫情停業(yè)后租金減免問題的法律意見書》提到，“對于連鎖企業(yè)來說，簽訂《租賃合同》的合同目的就是為了承租房屋用于經(jīng)營，由于疫情原因停業(yè)已無法達(dá)成合同目的，出租方與承租方應(yīng)進行友好協(xié)商，就租金減免數(shù)額達(dá)成一致。

如雙方通過協(xié)商后能夠達(dá)成一致的，應(yīng)簽訂《補充協(xié)議》作為原《租賃合同》的補充合同就具體減免數(shù)額進行約定，以免日后發(fā)生爭議”。

不過，一旦出租方拒絕接受協(xié)商或協(xié)商不一致，在承租方拒不繳納停業(yè)期間租金的，出租方可能通過訴訟方式要求解除租賃合同并要求承租方支付租金及違約金，對于該情況，承租方又該如何抗辯？

拒繳停業(yè)期間租金可用兩理由抗辯

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第117條規(guī)定：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

中申律所認(rèn)為，本次的疫情自上年末爆發(fā)以來一直都屬于事態(tài)不可估計的狀態(tài)，而考慮到租賃合同往往都早于疫情爆發(fā)前很長一段時間簽訂，故疫情對于本租賃合同而言確實屬于不可預(yù)知且不可避免，而如今該疫情也未能有相關(guān)有效藥品解決，疫情難以控制，亦屬于不可克服。因此本次疫情在法律概念上符合不可抗力的構(gòu)成要件。承租方可主張因不可抗力無法達(dá)成合同目，參照民法中的公平責(zé)任，承租方應(yīng)免除支付租金的合同責(zé)任。

在2003年時爆發(fā)的非典疫情，也有法院認(rèn)定非典疫情屬于不可抗力，并全部或部分減免了疫情期間部分判例中承租方的租金?！坝械氖菧p免50%，有的是免除停業(yè)期間的全部租金，經(jīng)法院對該時間對合同履行影響大小進行判決”。

即使本次疫情未被認(rèn)定為不可抗力，中申律所認(rèn)為，承租方也可通過情勢變更為由進行抗辯。

根據(jù)合同法司法解釋（二）第二十六條的規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

中申律所在上述意見書中提到，“連鎖企業(yè)簽訂《租賃合同》的合同目的是承租房屋用于開業(yè)經(jīng)營，因本次疫情爆發(fā)的客觀情況，繼續(xù)按原合同履行將對承租方明顯不公平，承租方可以請求人民法院變更合同，對租金進行變更”。

從上述分析來看，基于上述律所建議，出于維護企業(yè)正常經(jīng)營及與出租方的友好合作關(guān)系便于后續(xù)續(xù)租，建議與出租方友好協(xié)商，就減免數(shù)額達(dá)成一致。但具體事例還得具體研究，需咨詢專業(yè)人士給出個性化的解決方案。