圖源：視覺(jué)中國(guó)

7月2日下午4點(diǎn)，陳新打開北京市義務(wù)教育入學(xué)服務(wù)平臺(tái)。他回憶那一瞬間的感覺(jué)：“就像是當(dāng)頭一棒。”

他和妻子在去年11月買了北京市西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)的一套“老破小”，面積僅60平方米出頭，但總價(jià)接近800萬(wàn)元，單價(jià)為每平方米13萬(wàn)元。憑著這張“房票”，他原本以為，即將上一年級(jí)的孩子從起跑線上就能得到最優(yōu)質(zhì)的小學(xué)教育。

陳新選擇的德勝學(xué)區(qū)，是西城區(qū)教育高地的“峰頂”。學(xué)區(qū)內(nèi)的幾所小學(xué)要么是“牛小”，要么有優(yōu)質(zhì)初中的直升名額，沒(méi)有家長(zhǎng)眼中的“渣小”。陳新買下的“老破小”，對(duì)口北京市三帆中學(xué)附屬小學(xué)，是極其熱門的“牛小”。他在了解過(guò)政策之后認(rèn)為，孩子進(jìn)入三帆附小的概率很低，他和妻子也沒(méi)這個(gè)指望。他們期望的是，即使執(zhí)行多校劃片，只要不出德勝學(xué)區(qū)，“隨便調(diào)劑，我們完全不怕”。

7月2日，北京市西城區(qū)2021年小學(xué)多校劃片入學(xué)意向填報(bào)工作在當(dāng)日啟動(dòng)，包括陳新在內(nèi)的西城區(qū)德勝、月壇學(xué)區(qū)的一批家長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)已經(jīng)沒(méi)有多校劃片的招生計(jì)劃了，孩子只能調(diào)劑去學(xué)區(qū)外上學(xué)。留給他們選擇的，只有相鄰學(xué)區(qū)不知名的學(xué)校。

這讓陳新始料未及。

他們不甘心西城區(qū)最貴的學(xué)區(qū)房白買了

陳新所能選擇的六所調(diào)劑校，位于相鄰的新街口學(xué)區(qū)和什剎海學(xué)區(qū)。他從未關(guān)注過(guò)這兩個(gè)學(xué)區(qū)，有的調(diào)劑校甚至從沒(méi)聽說(shuō)過(guò)。

此時(shí)是周五下午四點(diǎn)，填報(bào)系統(tǒng)將于周日下午關(guān)閉。陳新的妻子立刻請(qǐng)假，前往西城區(qū)教委打聽進(jìn)一步的信息。在區(qū)教委外，她遇到許多情況相似且都憂心忡忡的家長(zhǎng)，這才知道，大家都因?yàn)椤?31政策”遭遇了同樣的問(wèn)題。

“731”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，來(lái)自于2020年4月西城區(qū)教委發(fā)布的一紙文件，文件規(guī)定：自2020年7月31日后在西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女，以及此日之后戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的適齡兒童申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，將不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

陳新的房子購(gòu)于2020年11月，屬政策中所言“731后購(gòu)房家庭”。在買房之前，陳新和妻子為是否要購(gòu)買學(xué)區(qū)房探討了許久，自以為吃透了政策。

當(dāng)時(shí)，這個(gè)小家庭住在五環(huán)外，孩子第二年就要上小學(xué)了，對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)很一般。如果立刻賣房并置換，房本未滿五年，按照北京的政策，買賣將交一大筆稅費(fèi)，很不劃算。他們四處打聽，發(fā)現(xiàn)在此前凡是買房落戶的家庭，哪怕第一志愿的對(duì)口小學(xué)無(wú)法錄取，德勝學(xué)區(qū)內(nèi)的其他小學(xué)也可以兜底。而2021年北京市適齡兒童的人數(shù)又是前后幾年里的低谷，在糾結(jié)了數(shù)月后，去年11月，陳新夫婦終于下定決心，去西城的德勝學(xué)區(qū)買房。

西城區(qū)是北京市的教育高地，共有11個(gè)學(xué)區(qū)，優(yōu)質(zhì)中小學(xué)資源十分豐富。在家長(zhǎng)論壇上，一名家長(zhǎng)這樣評(píng)價(jià)，“哪怕是西城區(qū)很一般的小學(xué)，在其他區(qū)也屬于中游水平?！?/p>

家長(zhǎng)們選擇西城區(qū)的房子，主要就是奔著教育資源以及西城學(xué)籍來(lái)的。一名此次同樣面臨調(diào)劑的孩子家長(zhǎng)告訴《中國(guó)新聞周刊》，自己原先的住房在豐臺(tái)區(qū)，區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)初中、高中都不多。如果孩子在豐臺(tái)區(qū)讀小學(xué)，根據(jù)其戶籍及學(xué)籍，初中依然要在豐臺(tái)就近入學(xué)，中考時(shí)有很大的可能性，仍然要在本區(qū)就讀高中，中考跨區(qū)極難實(shí)現(xiàn)。在北京家長(zhǎng)們的理解中，這是小升初和中考執(zhí)行的“鎖區(qū)”政策。

北京市中招政策包括統(tǒng)一招生、校額到校和市級(jí)統(tǒng)籌。以西城區(qū)的名校北京四中來(lái)說(shuō)，2021年招生計(jì)劃數(shù)452人，除了實(shí)驗(yàn)班以及中美高中課程項(xiàng)目班之外，普通班招生289人。其中，在西城區(qū)招192人，朝陽(yáng)區(qū)招14人，其他幾區(qū)零散招生不到10人，另外還招收聲樂(lè)、舞蹈、民樂(lè)、籃球、科技等特殊學(xué)生75人。也就是說(shuō)，初三學(xué)生在西城區(qū)通過(guò)中考進(jìn)入北京四中的概率大于其他區(qū)。

校額到校是指將優(yōu)質(zhì)高中部分計(jì)劃定向分配到一般初中校，采用校內(nèi)選拔方式，依據(jù)考生成績(jī)從高分到低分及考生填報(bào)的志愿順序錄取。同樣，北京四中普通班校額到校招生人數(shù)158人，分配給西城131人，通過(guò)校額到校途徑進(jìn)入北京四中的概率，本區(qū)也大于外區(qū)。市級(jí)統(tǒng)籌的名額相對(duì)于校額到校非常少，也就是說(shuō)，如果學(xué)生在外區(qū)讀小學(xué)、初中，考入西城區(qū)優(yōu)質(zhì)高中的概率很小。而西城區(qū)和海淀區(qū)，擁有北京市最多的優(yōu)質(zhì)高中資源，這成為西城、海淀受無(wú)數(shù)家長(zhǎng)追捧的重要原因。

上述原住豐臺(tái)區(qū)的家長(zhǎng)因此決定入手西城區(qū)的房子。在他的盤算里，雖然小學(xué)并不出名，但孩子至少可以直升西城區(qū)一所質(zhì)量不錯(cuò)的初中，將來(lái)也許可以考入西城區(qū)的優(yōu)質(zhì)高中。

有這種想法的家長(zhǎng)不在少數(shù)，導(dǎo)致西城區(qū)的學(xué)位之爭(zhēng)，比北京市其他區(qū)都更為“慘烈”，這從兩個(gè)數(shù)據(jù)可窺一斑。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國(guó)新聞周刊》，從北京全市幼升小入學(xué)人數(shù)上看，今年確實(shí)是低谷。2020年，京籍幼升小人數(shù)為15萬(wàn)多人，今年不到14萬(wàn)人，明年將超過(guò)17萬(wàn)人，后年則井噴至接近20萬(wàn)人。但從西城區(qū)的數(shù)據(jù)看，幼升小的人數(shù)始終處在上漲階段。今年，西城幼升小的人數(shù)預(yù)計(jì)為2.2萬(wàn)人，相比之下，今年該區(qū)小學(xué)畢業(yè)生為1.28萬(wàn)人。也就是說(shuō)，六年來(lái)，西城幼升小人數(shù)多了接近一倍。2023年，西城幼升小人數(shù)將達(dá)到近年來(lái)該區(qū)峰值，預(yù)計(jì)為2.5萬(wàn)人。

房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也透露出這一信號(hào)。西城區(qū)去年4月底發(fā)布“731新政”之后，至“731”到來(lái)之前，三個(gè)月的窗口期內(nèi)，西城區(qū)二手房迎來(lái)交易高峰。張大偉介紹，2020年4月，西城區(qū)二手房住宅成交量是855套，因新政發(fā)布，5月立刻上漲了將近一倍，為1617套。6月達(dá)頂峰，1896套，創(chuàng)造了西城區(qū)單月二手房成交歷史紀(jì)錄。7月稍微回落至1070套，“731新政”實(shí)施后的8月，成交量下跌了一半，僅603套。之后的成交量一直處在低位，直到去年12月，成交量再次超過(guò)1000套。

張大偉說(shuō)，從“731新政”正式施行至今，西城二手房整體成交量為11713套，其中德勝街道累計(jì)成交1288套，占總量的11%。如果加上此次同樣受影響的頂級(jí)學(xué)區(qū)月壇學(xué)區(qū)，大約共有2000套住房背后的家庭受“731新政”影響較大。

陳新這幾天與其他家長(zhǎng)聯(lián)絡(luò)后發(fā)現(xiàn)，在“731”之后于德勝學(xué)區(qū)購(gòu)房的家長(zhǎng)，孩子基本都調(diào)劑到了臨近學(xué)區(qū)，鮮有留在本學(xué)區(qū)的。他對(duì)此提出質(zhì)疑，如此大規(guī)模的調(diào)劑，是學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)位真的不夠用，還是為了實(shí)施“731政策”進(jìn)行了“一刀切”？

在家長(zhǎng)們看來(lái)，留給他們的調(diào)劑校，“是別的學(xué)區(qū)挑剩下、沒(méi)人要的”。另外，雖說(shuō)是臨近學(xué)區(qū)，但家長(zhǎng)們做了計(jì)算，六所調(diào)劑校，離家最近超過(guò)三公里，最遠(yuǎn)則要五六公里。這意味著義務(wù)教育的九年里，孩子可能都要在這個(gè)距離中奔波。

截至受訪時(shí)，許多調(diào)劑出片區(qū)的家長(zhǎng)，都沒(méi)有在系統(tǒng)內(nèi)填報(bào)具體的學(xué)校。他們?nèi)栽谂c西城區(qū)教委溝通，希望能回本學(xué)區(qū)任意一所學(xué)校就讀，并希望教委能公開錄取細(xì)則，即學(xué)區(qū)內(nèi)一共多少學(xué)位，適齡兒童多少人，哪些人被錄取了，其錄取條件是什么。

他們不甘心西城區(qū)最貴的學(xué)區(qū)房白買了。

降溫學(xué)區(qū)房成為了房地產(chǎn)調(diào)控的牛鼻子

一直以來(lái)，學(xué)區(qū)房如同烈火烹油，高燒不退。

“在此輪房?jī)r(jià)上漲中，學(xué)區(qū)房確實(shí)是龍頭?！睆埓髠ブ赋觯钪苯拥脑騺?lái)自經(jīng)營(yíng)貸入市，相比其他置業(yè)，學(xué)區(qū)房是剛需，買者更愿意承擔(dān)貸款。因此，經(jīng)營(yíng)貸入市之后，學(xué)區(qū)房貸款難度降低，相關(guān)市場(chǎng)立刻熱了起來(lái)。

還有多方面原因?qū)е铝?020年以來(lái)的學(xué)區(qū)房高峰。首先是疫情導(dǎo)致的教育需求回流，因出國(guó)難度較大，不論是北京的西城、海淀，還是上海、深圳，學(xué)區(qū)房的新購(gòu)房者中很大比例是過(guò)去考慮出國(guó)上學(xué)的人群。另外，最近幾年是單獨(dú)二胎和全面二胎政策后的入學(xué)高峰期，優(yōu)質(zhì)教育資源出現(xiàn)了明顯的緊張與不足，不少二胎家庭認(rèn)為，兩個(gè)孩子享受教育資源，相當(dāng)于16萬(wàn)/平方米的房?jī)r(jià)變成了8萬(wàn)/平方米，購(gòu)入學(xué)區(qū)房意愿增強(qiáng)，放大了市場(chǎng)需求。

今年以來(lái)，全國(guó)超過(guò)10個(gè)城市單獨(dú)針對(duì)學(xué)區(qū)房發(fā)布了不同力度的調(diào)控政策，比如多校劃片、名額分配、公民同招、六年一學(xué)位等等。張大偉指出，降溫學(xué)區(qū)房成為了房地產(chǎn)調(diào)控的牛鼻子，預(yù)計(jì)后續(xù)調(diào)控政策很可能針對(duì)學(xué)區(qū)房專門加碼。

在西城區(qū)幼升小引發(fā)極大關(guān)注之后，北京市西城區(qū)房屋管理局重申：嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得以學(xué)區(qū)房為賣點(diǎn)發(fā)布房源，不接受價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的委托，不得參與炒作學(xué)區(qū)房的任何活動(dòng)。近期，有兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人被刑事拘留，因?yàn)槠洹搬槍?duì)西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動(dòng)性信息引發(fā)群體性聚集”，涉嫌尋釁滋事。

德勝學(xué)區(qū)一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人告訴《中國(guó)新聞周刊》，7月2日以來(lái)，門店所在區(qū)域幾乎沒(méi)有什么成交。一位賣家因著急用錢，降價(jià)幾十萬(wàn)元出售了德勝學(xué)區(qū)的一套住房。也有買家付了幾十萬(wàn)元定金，但想毀約不買。更多的買賣雙方基本處在按兵不動(dòng)的狀態(tài)，觀望此事走向，再?zèng)Q定下一步動(dòng)作。

張大偉指出，此次事件主要影響了西城區(qū)排序前三的學(xué)區(qū)，但從目前得到的信息來(lái)看，區(qū)內(nèi)其余八個(gè)學(xué)區(qū)受“731政策”影響沒(méi)有那么大，如果入學(xué)人數(shù)不井噴，買家依然可以在本學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

中國(guó)教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉也告訴《中國(guó)新聞周刊》，在其他區(qū)域，學(xué)區(qū)房還是管用的。儲(chǔ)朝暉說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，如果教育均衡的問(wèn)題不解決，學(xué)區(qū)房的問(wèn)題就不可能徹底解決。而教育均衡的評(píng)價(jià)必須來(lái)自于家長(zhǎng)，當(dāng)家長(zhǎng)認(rèn)為擇校與否并不重要，孩子在任何學(xué)校都可以獲得比較好的教育，才真正實(shí)現(xiàn)了教育均衡?！耙鉀Q這個(gè)問(wèn)題還有很長(zhǎng)的路要走，不能指望某個(gè)措施能解決所有問(wèn)題”。

在張大偉看來(lái)，當(dāng)教育部門做不到增加更多優(yōu)質(zhì)資源，且“鎖區(qū)”和“就近入學(xué)”的原則依然不變的前提之下，學(xué)區(qū)房熱依然會(huì)存在。學(xué)區(qū)房調(diào)控政策，只是稀釋學(xué)區(qū)房資源的價(jià)值，但很難影響根本。從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，動(dòng)輒幾十萬(wàn)元一平方米的學(xué)區(qū)房炒作肯定會(huì)明顯降溫，但對(duì)于整體優(yōu)質(zhì)資源依然集中的熱點(diǎn)區(qū)域，學(xué)區(qū)房依然會(huì)高位運(yùn)行。

（應(yīng)受訪者要求，陳新為化名）

本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“中國(guó)新聞周刊“（ID：chinanewsweekly），作者徐天，值班編輯王琳。文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表芥末堆立場(chǎng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者。