購租同權(quán)并非新政，在現(xiàn)有條件和背景下的重申或強化實質(zhì)性的增量影響不大。

7月17日，廣州市政府發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱“方案”），提出16條具體措施，從商改租、入學(xué)、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行大力扶持。在保障租賃雙方權(quán)益、支持租賃居住方式的措施中該文件提出，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。消息既出，其中的“購租同權(quán)”引發(fā)了社會廣泛討論。不少人甚至認(rèn)為，該舉措將產(chǎn)生顛覆性影響，如果被北上深等一線城市跟進，將對緩解大城市房價上漲壓力起到巨大作用，因為“為數(shù)眾多的人買房和換房的目的是為了孩子的教育，既然不用買房也能享受到教育權(quán)利，那何必要背著那么沉重的壓力去買房呢？”

對此，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租購?fù)瑱?quán)雖是大勢所趨，也是落實購租并舉的重要環(huán)節(jié)，但該政策并非新政，在現(xiàn)有條件和背景下的重申或強化實質(zhì)性的增量影響不大，不應(yīng)當(dāng)夸大該措施對于房價的短期效應(yīng)。

試點準(zhǔn)入門檻高

該《方案》在闡述“購租同權(quán)”的具體措施時明確，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。

“廣州試點的準(zhǔn)入門檻還是很高的，所謂‘符合條件的承租人子女’，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件，一方面，具有本市戶籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才綠卡的數(shù)量又非常有限，因此，邊際效應(yīng)基本可以忽略?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，該措施在實際操作中很難同權(quán)。“因為同權(quán)的實現(xiàn)要足夠多的租賃型住房供應(yīng)和充足的教育等公共服務(wù)資源配套兩方面支撐，如果有一方面無法滿足，那么，購租同權(quán)也就沒有辦法保障。”

盡管在該《方案》中，廣州市也提出了增加租賃住房用地供應(yīng)、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房等各種增加租賃端供應(yīng)的舉措，但租賃型住房實際供應(yīng)量能有多少、效果如何、實現(xiàn)周期有多長等都還值得觀察。

“租了房子也不是每個人都可以享受到教育資源，因為優(yōu)質(zhì)教育資源太有限了，即使買了房子也不是誰都可以享受的，何況是租房?！?張宏偉認(rèn)為，購租同權(quán)反而可能會導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)教育資源集中的區(qū)域短期內(nèi)住房租金價格快速上漲。

此外，學(xué)區(qū)房房價過高的問題，核心癥結(jié)在于教育資源供給不足，使得學(xué)區(qū)成為稀缺資源?！敖鉀Q這個問題的關(guān)鍵是通過市場化、民營化的機制釋放教育供給能力，寄望于租購?fù)瑱?quán)解決房價問題不現(xiàn)實?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說。

“購租同權(quán)”更應(yīng)解決新市民需求

對于不少人希望購租同權(quán)擴展到北上深等一線城市的考慮，張宏偉稱，不是所有城市都適合購租同權(quán)，類似北京、上海和深圳這樣的城市因人口控制等因素就很難執(zhí)行，但是，在大部分三四線城市、部分二線城市倒是有較大執(zhí)行空間，可以利用購租同權(quán)吸引人口，進一步推進城鎮(zhèn)化。

“租購?fù)瑱?quán)從根本上講要重點落實的對象應(yīng)該是‘新市民’即主要是流動人口和大學(xué)生，除了這兩類群體，國內(nèi)一線及重點二線城市的其它城市家庭并不存在顯著的住房問題，即便是城市有戶籍的低收入家庭也不存在住房問題。目前看，只有新市民才是，也應(yīng)該是租房政策關(guān)注的對象?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為。

從新市民的租房需求來看，以床位和單間為主，且需求本身具有很強的流動性、租賃關(guān)系不穩(wěn)定。所謂租購?fù)瑱?quán)，對于這些人而言，核心要義是能方便地辦理居住證、不被房東隨便驅(qū)趕、不被隨便漲租金、孕婦可以生孩子。只有這樣，他們才有可能略微體面地在城市立足，從而有所發(fā)展，最終留在城市，才會逐步產(chǎn)生對學(xué)區(qū)的需求。

“租購?fù)瑱?quán)是正確的方向，在落實環(huán)節(jié)，還可以更接地氣，重點考慮新市民眼下最迫切的需求。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

本文轉(zhuǎn)自36氪，作者王莉