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2017年的最后一個(gè)月，華潤(rùn)置地和保利地產(chǎn)紛紛涉足教育。

近日保利地產(chǎn)公布，未來(lái)3-5年公司會(huì)在40多個(gè)城市逐步儲(chǔ)備并創(chuàng)辦100所幼兒園，100家青少年宮，3所國(guó)際學(xué)校。跑步入場(chǎng)的地產(chǎn)商們，2018年將如何演繹“后房地產(chǎn)時(shí)代”與教育的故事？

近日，保利地產(chǎn)高調(diào)宣布進(jìn)軍教育行業(yè)，并且主要瞄準(zhǔn)了近期爭(zhēng)議和熱度極高的幼教領(lǐng)域。12月2日，華潤(rùn)置地與深圳羅湖區(qū)教育局簽約創(chuàng)辦首所“未來(lái)學(xué)?！保驼{(diào)進(jìn)軍教育。至此，對(duì)于熱度頗高的教育行業(yè)，中國(guó)Top10的房地產(chǎn)商幾乎全部跑步入場(chǎng)。

1994年，碧桂園就成立了第一家學(xué)校，目前碧桂園旗下的博實(shí)樂(lè)教育已經(jīng)擁有64所學(xué)校；1996年僅僅為了滿足業(yè)主需求的萬(wàn)科，與復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)合辦成立了“復(fù)旦萬(wàn)科實(shí)驗(yàn)學(xué)?！薄?0年過(guò)去了，今年5月萬(wàn)科突然在教育上發(fā)力，成立了單獨(dú)的教育品牌“德英樂(lè)”。

上圖據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)-圖片來(lái)源i-EDU

縱觀房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的20年，其實(shí)行業(yè)領(lǐng)先者早在90年代就涉足了教育。雖然原因可能多種多樣，但解決業(yè)主的教育問(wèn)題成為了初衷。甚至，萬(wàn)科也要從住宅建造商發(fā)展成一個(gè)城市配套的服務(wù)商。進(jìn)入“后房地產(chǎn)時(shí)代”的巨頭們選擇進(jìn)入教育的方式也各不相同。

近幾年來(lái)，地產(chǎn)與教育的結(jié)合異常火熱。世茂集團(tuán)、中國(guó)金茂和正榮集團(tuán)都選擇了做“社區(qū)”，樣式也五花八門(mén)，從“360°”到“全階段教育”，再到“U18成長(zhǎng)社區(qū)”。把自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目打造成為社區(qū)式的教育平臺(tái)，從文教、藝術(shù)、非學(xué)科到全階段各有各的賣(mài)點(diǎn)。

萬(wàn)科與碧桂園、海亮一起選擇了K12全日制學(xué)校，強(qiáng)大的資本助力，將一片空地變成優(yōu)質(zhì)教育資源的集中地，不知道到底能不能打破學(xué)區(qū)房的魔咒，還是正在成為新的“學(xué)區(qū)房”？陽(yáng)光城和保利都擼起了袖子，準(zhǔn)備在幼教領(lǐng)域大干一場(chǎng)。幼教是香餑餑但也久病成疾，從行業(yè)人才到社會(huì)地位都有待全社會(huì)的共同努力。同時(shí)幼教也是重資產(chǎn)項(xiàng)目，回報(bào)期3-5年才能有收益，此招布局，也許是地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方式之一。

地產(chǎn)+教育的4大發(fā)展模式

 縱向來(lái)看，各大地產(chǎn)集團(tuán)布局教育的模式主要包括：

• 1、合作辦學(xué)模式

以“地產(chǎn)集團(tuán)提供土地及建筑資產(chǎn)+教育集團(tuán)提供裝修、購(gòu)置設(shè)備，并取得學(xué)校運(yùn)營(yíng)權(quán)”為特色，例如：碧桂園+博實(shí)樂(lè)的組合形式，碧桂園提供土地、配套學(xué)校，博實(shí)樂(lè)提供運(yùn)營(yíng)管理。

一方面地產(chǎn)集團(tuán)可以利用其天然的拿地優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)營(yíng)成本，減少辦學(xué)障礙。在高端住宅區(qū)內(nèi)配套學(xué)校設(shè)施，有利于打造高質(zhì)量的教育品牌。同時(shí)，好的學(xué)校品牌也能帶動(dòng)地產(chǎn)集團(tuán)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。所以，二者其實(shí)是相輔相成的過(guò)程。

• 2、第三方合作辦學(xué)模式

目前，博實(shí)樂(lè)教育除了與碧桂園合作以外，還與其他第三方開(kāi)發(fā)商有合作。這種合作形式，主要由第三方提供并建設(shè)校舍、辦學(xué)所需的相關(guān)資源，同時(shí)，教育集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)設(shè)備，提供裝修等。雙方共同出資，教育集團(tuán)控股。最后，雙方會(huì)按照一定比例分配營(yíng)收。其實(shí)，這種模式，是對(duì)“合作辦學(xué)模式”的一個(gè)最好補(bǔ)充，而且它的優(yōu)勢(shì)在于：不受限于集團(tuán)的地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，可以充分發(fā)揮能動(dòng)性，拓展更多的合作渠道的可能。

• 3、合作托管辦學(xué)模式

其實(shí)這個(gè)模式基本類(lèi)似于“合作辦學(xué)模式”，除了合作伙伴提供土地、經(jīng)營(yíng)所需的牌照等以外，教育機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)建校舍、裝修購(gòu)買(mǎi)設(shè)備等，還多了一個(gè)“合資公司”——主要由教育集團(tuán)與合作伙伴成立，雙方共同持股，產(chǎn)權(quán)在合資公司手里。合作托管模式借助合作方的土地及經(jīng)營(yíng)牌照優(yōu)勢(shì)，設(shè)置合資公司出資學(xué)校，而非雙方直接出資建校。

• 4、股份合作辦學(xué)模式

這種模式主要是，地產(chǎn)集團(tuán)收購(gòu)現(xiàn)有學(xué)校股權(quán)，然后與合作方共同成立合資公司。由地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行學(xué)校的管理運(yùn)營(yíng)（亦可由合作方或其他品牌機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)），以合資公司的名義出資學(xué)校，雙方按照既有的股比分配辦學(xué)結(jié)余。例如：雅居樂(lè)教育集團(tuán)與合作方成立“合資公司”以后，雅居樂(lè)教育集團(tuán)占比51%，合作方占比49%。

后房地產(chǎn)時(shí)代，地產(chǎn)對(duì)教育是錦上添花嗎？

地產(chǎn)和教育歷來(lái)是國(guó)內(nèi)供需不平衡的兩大領(lǐng)域。另外，隨著國(guó)內(nèi)放開(kāi)二孩政策，加上教育資源本來(lái)就比較分散，不少地區(qū)出現(xiàn)了“入學(xué)難”、“擇校貴”，甚至好的教育資源集中扎堆等現(xiàn)象，“地產(chǎn)+教育的出現(xiàn)”在一定程度上不但能解決家庭頻繁追求“學(xué)區(qū)房”的問(wèn)題，也為地產(chǎn)公司帶來(lái)了新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

另外，地產(chǎn)+教育的組合還可以倒逼行業(yè)，使優(yōu)質(zhì)教育資源分配均衡。甚至目前有不少地產(chǎn)公司都已經(jīng)開(kāi)始在二、三線城市布局，紛紛建立名校分校區(qū)。

更進(jìn)一步來(lái)講，“地產(chǎn)+教育”行業(yè)趨勢(shì)形成規(guī)模以后，地產(chǎn)公司的思路也在轉(zhuǎn)變，教育業(yè)務(wù)將由輔助業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向主力營(yíng)利業(yè)務(wù)。近兩年，各大地產(chǎn)公司都開(kāi)始逐漸將教育集團(tuán)單獨(dú)設(shè)立，比如：2011年的雅居樂(lè)、2013年的金地集團(tuán)、2014年的碧桂園，以及今年的萬(wàn)科，各大地產(chǎn)公司也都加快了在學(xué)校方面的擴(kuò)張。

另外，地產(chǎn)+教育由最初的“合作模式”逐漸向“綜合體”方向發(fā)展。簡(jiǎn)言之就是：“教育+地產(chǎn)+學(xué)?！睂⑥D(zhuǎn)變?yōu)椤敖逃?地產(chǎn)+教育綜合體”，即以租賃給教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)&早教機(jī)構(gòu)等為主要模式，形成新的圍繞教育的綜合體。例如：首先是一站式教育服務(wù)理念，通過(guò)學(xué)校品牌效應(yīng)形成規(guī)模，然后充分整合各項(xiàng)資源，形成集德智體美勞于一體的教育機(jī)構(gòu)；另一方面，向著全產(chǎn)業(yè)鏈方向發(fā)展，除了滿足孩子對(duì)教育資源基本需求的同時(shí)，還將與娛樂(lè)、餐飲、益智培養(yǎng)等綜合體的形式上發(fā)展。

但是不得不提到的是，地產(chǎn)+教育在融合過(guò)程中，其實(shí)也會(huì)產(chǎn)生一些弊端。i-EDU教育產(chǎn)業(yè)投資人俱樂(lè)部智庫(kù)理事長(zhǎng)陳剛表示，主要難點(diǎn)有四個(gè)：

（1）地產(chǎn)+教育雙輪驅(qū)動(dòng)，轉(zhuǎn)速不一，地產(chǎn)對(duì)教育發(fā)展增速的期望遠(yuǎn)大于教育自身的發(fā)展規(guī)律；

（2）地產(chǎn)對(duì)教育配套的盤(pán)點(diǎn)往往過(guò)于樂(lè)觀，導(dǎo)致教育增速受限；

（3）對(duì)教育板塊的定位過(guò)于簡(jiǎn)單化，一旦教育短時(shí)間未達(dá)預(yù)期，立刻改變教育板塊的方向，導(dǎo)致教育缺乏穩(wěn)定性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性；

（4）對(duì)教育事業(yè)過(guò)分追求產(chǎn)業(yè)化，發(fā)展規(guī)劃容易不切實(shí)際，資本發(fā)力過(guò)猛。

展望2018年“地產(chǎn)+教育”趨勢(shì)？

熱熱鬧鬧開(kāi)始 悄無(wú)聲息結(jié)束是常態(tài)

i-EDU教育產(chǎn)業(yè)投資人俱樂(lè)部智庫(kù)理事長(zhǎng)陳剛還表示，地產(chǎn)+教育2018年會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，地產(chǎn)在土地、教育配套和資金方面的優(yōu)勢(shì)，再加上房產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，必然會(huì)刺激教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是地產(chǎn)行業(yè)的歷史積累、對(duì)教育行業(yè)的不熟悉、地產(chǎn)教育高級(jí)管理人才的極度匱乏和非專業(yè)性等，導(dǎo)致地產(chǎn)教育的快速嘗試和快速調(diào)整，甚至是快速關(guān)閉將成為伴生現(xiàn)象。因此熱熱鬧鬧的開(kāi)始和悄無(wú)聲息的結(jié)束將成為常態(tài)。

同時(shí)，他強(qiáng)調(diào)，2018年的地產(chǎn)+教育將會(huì)非常熱鬧。一小部分地產(chǎn)教育會(huì)發(fā)展起來(lái)，包括配套發(fā)展，甚至上市，更多的會(huì)成為“陪太子讀書(shū)”的角色。

（本文轉(zhuǎn)自iEDU投資人俱樂(lè)部，作者汪菁）