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今年本市出臺的義務(wù)教育階段入學(xué)工作意見中,首次提出“符合條件的京籍無房家庭子女可跨區(qū)租房入學(xué)”的政策。這在一定程度上給“學(xué)區(qū)房”炒賣降了降溫,讓不少無力購買高價學(xué)區(qū)房的京籍家庭家長看到了孩子進(jìn)入“教育大區(qū)”接受義務(wù)教育的希望。租房入學(xué)也成了不少等待入學(xué)家長們的新希望。
但由于部分學(xué)校學(xué)位緊張,東城、朝陽、海淀、石景山、通州等區(qū)今年“幼升小”入學(xué)都實(shí)行“六年一學(xué)位”的政策,因此,提前“下手”租“學(xué)位房”成了部分家長面對這一政策所作出的反應(yīng)。北青報(bào)記者從多區(qū)房產(chǎn)中介處了解到,目前所謂的租“學(xué)位房”價格已經(jīng)達(dá)到數(shù)十萬,但仍一房難求。多家中介也表示,“學(xué)位房”出租合同只能和房主私下簽訂,不能寫進(jìn)普通的租房合同里,如有任何糾紛,需要租戶和房主協(xié)商處理。
案例:亦莊家長愿出50萬在海淀租房換學(xué)位
常年工作生活在亦莊的余女士,最近正在瘋狂聯(lián)系地產(chǎn)中介,想在海淀租下一套學(xué)區(qū)房,為自己剛出生的孩子提前占得一個海淀的學(xué)位。她的計(jì)劃是,房子可以一下租個6年,但一定要先把寶貴的學(xué)位“占位費(fèi)”交上,50萬以內(nèi)她都能接受。
“京籍無房可在租賃地就近入學(xué)”。用余女士的話來說,這簡直就是在向她“伸出橄欖枝”,讓她產(chǎn)生了讓孩子在海淀上學(xué)的打算。
“既然租房就可以上學(xué)的話,那我為什么不去海淀租房?”早在去年剛懷孕時,看到住建部門出臺的“租售同權(quán)”政策,余女士就有所留心。今年,在認(rèn)真研讀升學(xué)政策后,她做了一個縝密的盤算。首先,自己是京籍,符合政策要求。其次,無房,這一點(diǎn)好辦。雖有一套亦莊的學(xué)區(qū)房,但“無房”這一條件她隨時都可以“創(chuàng)造”,“我賣了不就行了”。最后,就差租房了。
這一縝密的盤算,還包括時間節(jié)點(diǎn)的“嚴(yán)密策劃”。“我研究了下政策,說是要在‘同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上,夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上’?!庇嗯空f,這兩方面的條件,她也已經(jīng)盤算好了,“我從現(xiàn)在開始租的話,等到孩子6歲上學(xué)時,肯定能滿足3年以上的條件。但我現(xiàn)在工作還在亦莊,過去住不方便,我想的是等到最后3年,我們再把老人小孩帶過去住,以防入戶調(diào)查?!?/p>
至于合法穩(wěn)定就業(yè)3年這一條件,對于在亦莊高新技術(shù)企業(yè)工作的余女士而言,就更好“創(chuàng)造”了,“海淀高新企業(yè)多,我這3年內(nèi)換去海淀的企業(yè)就行,這點(diǎn)很好辦”。
賣房、換工作,這些“條件創(chuàng)造”對于余女士而言都不難。她所有的盤算里,就差租房了。為何要從現(xiàn)在起租房、打算一下租個六年?這,也是她在對政策悉心研究后,縝密盤算里的一部分。
“我研究了一下,現(xiàn)在都是六年一學(xué)位,海淀很早就開始實(shí)施這個政策了,也就是說一個學(xué)區(qū)房的學(xué)位,六年內(nèi)只能用一次?!庇嗯拷忉屨f,她之所以計(jì)劃從現(xiàn)在開始就租房,就是考慮到這個政策,“你想啊,我如果從現(xiàn)在開始租房的話,6年后我孩子要上學(xué),那就算這個學(xué)位此前用過也沒事,之后的6年我一直占著就可以了?!?/p>
“現(xiàn)在房子特別緊張,愿意租的很少。我已經(jīng)做好交50萬甚至更多的準(zhǔn)備”。余女士口中所說的“50萬”指的就是所謂的“學(xué)位占位費(fèi)”,和中介口中所說的“租房就能上學(xué),其實(shí)是房東‘出賣’了自己的學(xué)位,當(dāng)然是要多收一筆錢的”,是一個意思。
在向中介了解行情后,余女士原本最意向的海淀萬壽路學(xué)區(qū)和青龍橋?qū)W區(qū),目前都處于無房可租的狀態(tài),她打算擴(kuò)大范圍,把海淀所有學(xué)區(qū)都納入計(jì)劃考慮,“我現(xiàn)在和中介說了,哪有房愿意租都行,只要是海淀的”。
對于這個計(jì)劃,余女士是算過賬的。在她看來,花50萬在海淀租房上學(xué),和花幾百萬在海淀買學(xué)區(qū)房,前者還可以夠得著,所以她隨時愿意賣掉亦莊的房,做個京籍“無房族”?!昂5淼膶W(xué)區(qū)房我是買不起。但現(xiàn)在租房可以的話,我算過了,就算交個50萬的占位費(fèi),再加上6年的租金,也只用100萬左右。如果能租到一個不錯的學(xué)區(qū),很劃算”。
探訪:部分學(xué)區(qū)“學(xué)位”租用費(fèi)20萬
記者收集西城、東城、海淀、朝陽、豐臺等核心城區(qū)以及通州的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn),隨著租房入學(xué)政策和6年一學(xué)位政策的疊加效應(yīng),租房的學(xué)位占位費(fèi)市場正在形成。一些教育資源優(yōu)質(zhì)且緊俏的地區(qū),占位費(fèi)的價格已經(jīng)躥升到數(shù)十萬元。
一位常年負(fù)責(zé)海淀學(xué)區(qū)房的地產(chǎn)中介告訴北青報(bào)記者,目前海淀的“學(xué)位占位費(fèi)”均價已達(dá)10萬至20萬左右。作為全市的教育強(qiáng)區(qū),這一“市場價”自然不菲。海淀常年負(fù)責(zé)萬壽路學(xué)區(qū)的中介表示,雖然海淀學(xué)位很緊俏,但她和同事成功幫兩位客戶“租”到過學(xué)位,“我們學(xué)區(qū)一共就四所小學(xué),有一所去年租到了,提前一次性交20萬學(xué)位費(fèi),連租5年,后面就每個月5300元的租金,正常交”。附近一所中學(xué)的老師也注意到了學(xué)位費(fèi)市場的形成?!拔疑磉吘陀幸话咐幸患以谖覀儗W(xué)校附近租了很久,也是為了孩子上學(xué)。今年房東要求必須交20萬,要不然就不能再租了”。
一位朝陽門附近的地產(chǎn)中介也告訴記者,只要占用學(xué)位肯定是要收費(fèi)的,房東負(fù)責(zé)提供租“學(xué)位”所需要的材料,需要租客自己去辦,一般行情價都在8萬左右?!斑@不前幾個月,剛辦了一個芳草地附近的,就給了8萬,是租戶和房東私下簽的協(xié)議”。
東城區(qū)與通州區(qū)今年首次提出“六年一學(xué)位”的入學(xué)要求,雖然首次提出,但在租房市場上已經(jīng)有家長開始咨詢。
東城區(qū)一位中介向記者透露,今年已經(jīng)出現(xiàn)咨詢租“學(xué)位”上學(xué)的情況,“這個事情一般都要收錢的,因?yàn)槟阌萌思业拿~對人家賣房是有影響的。具體的價格也要跟業(yè)主商量”。
在通州區(qū),一位中介人員也向北青報(bào)記者透露,如果想要租這種好一點(diǎn)學(xué)校附近帶學(xué)位的房子,他們可以幫忙找。但難度較大,一般愿意出租學(xué)位的多為家中孩子已經(jīng)超過入學(xué)年齡不再需要學(xué)位入學(xué)的家庭?!斑@個房子不是一下就能找到的,找到了人家要多少錢你得給人家多少錢,我們負(fù)責(zé)租房子,私底下你們負(fù)責(zé)協(xié)商價格,之前也出現(xiàn)過這種情況”。當(dāng)北青報(bào)記者同樣提到“行情”價時,這位中介人員表示,這得看房主的心理。“人家要多少你也得給啊,有要三萬的,也有要五萬的,萬八千肯定辦不成事”。
學(xué)位費(fèi)根據(jù)學(xué)校排名定價高低
出租學(xué)位,是否真的有市場?能不能簽訂相關(guān)合同?記者日前聯(lián)系了西城、豐臺、東城等城區(qū)的多家房屋租售中介。記者發(fā)現(xiàn),每當(dāng)談到“孩子過兩年要上小學(xué)”這一情況時,中介的“嗅覺”都很靈敏,馬上向記者詢問,“孩子想上哪兒的學(xué)?!薄笆欠裼凶鈱W(xué)位的需求”。
記者以一位“無房”家長的身份來到西城一家房屋租售中介,向中介提出,今年孩子3歲,希望孩子能通過租學(xué)位的方式在西城上學(xué),中介首先詢問了記者是京籍還是非京籍?!叭绻蔷┘渌麉^(qū)的戶口,現(xiàn)在就可以提前來西城租房,把學(xué)位占上了”,非京籍想租學(xué)位,還得首先保證“五證”俱全。中介同時也提出,想要通過租學(xué)位在西城上實(shí)驗(yàn)二小、黃城根小學(xué)這些重點(diǎn)小學(xué),基本上不可能,因?yàn)檫@些名校每年報(bào)名人數(shù)爆滿,學(xué)校會優(yōu)先考慮片區(qū)內(nèi)“有房有戶”的家庭。當(dāng)記者提出“不在乎學(xué)校,就是希望孩子能在西城上小學(xué)”這個需求后,該中介向記者推薦了回民小學(xué)附近的一個房源,他介紹說,房主全家在國外,房子的學(xué)位沒有被占用,所以在出租房屋時也愿意一起出租學(xué)位,房租是4500元一個月,學(xué)位也按照這個標(biāo)準(zhǔn)收,“當(dāng)然,如果租六年,價格還可以再和房主商量”。記者提出,是否還有其他地段的學(xué)區(qū)房可以出租學(xué)位時,中介介紹說,學(xué)位費(fèi)會根據(jù)學(xué)校排名定價高低,“好學(xué)校的學(xué)位占位費(fèi)定價越高,而且越難碰上”。
“租學(xué)位的條款能寫進(jìn)租房合同嗎?”針對這一問題,中介明確告訴記者,“租學(xué)位”這件事不可能寫入普通的“租房合同”,需要租戶和房主私下協(xié)商。因?yàn)槭忻嫔系淖夥亢贤簧婕斑@一條款,而且在這件事上,中介就扮演“介紹人”的角色,至于以后是否能通過這種方式讓孩子順利入學(xué),中介是不承擔(dān)任何責(zé)任的?!暗悄膊挥糜腥魏我蓱],因?yàn)楝F(xiàn)在很多區(qū)都實(shí)行‘六年一學(xué)位’,您的孩子只要占上他的學(xué)位,并順利入學(xué),就能一下占六年”。中介看出記者的疑慮,提出可以和房主協(xié)商,先預(yù)付一部分定金,在孩子順利入學(xué)后再交剩下的“占位費(fèi)”,并且,有“六年一學(xué)位”政策的制約,只要租戶入學(xué)成功,房主只能等六年后才可以再次使用這個學(xué)位,所以租戶不用擔(dān)心房主把“學(xué)位”租給別人或者中途拒租。
供不應(yīng)求、不簽合同、無法核驗(yàn)
雖然想租房的家長很多,但市場真實(shí)的狀態(tài)是一房難求。由于“六年一學(xué)位”政策,對于租售房都有同等限制之效,所以按中介的說法是,租了會影響賣,所以不少業(yè)主都不太愿意租。“有人開到50萬,也不行,因?yàn)槲覀冞@片最近已經(jīng)找不到房子?!币晃获R姓女中介表示,想在海淀通過租房上學(xué)并不容易,“能出得起這個學(xué)位費(fèi)的人很多,但得有房子愿意租才行,所以要碰?!睋?jù)這位中介介紹,去年她和同事經(jīng)手的像這樣“租學(xué)位”的成交率并不高,只有一兩個客戶成功租到“學(xué)位”。
即便交了占位費(fèi),就一定能保障入學(xué)嗎?北青報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),實(shí)際上這種“租學(xué)位”的方式存在風(fēng)險(xiǎn),“占位費(fèi)”也無法真的保障。
“我們只能幫你協(xié)商學(xué)位能不能用,以及學(xué)位能不能讓你用,至于價錢你們自己私下協(xié)商,最終能不能上學(xué),我們是不能保證的。因?yàn)槠渲杏绊懸蛩匾埠芏啵阕约旱馁Y質(zhì),還有政策的變化,你自己心里也有個預(yù)期……”
為何不能寫進(jìn)合同?東城區(qū)一位中介解釋說,由于具體學(xué)位的“租用費(fèi)”,是租戶與業(yè)主的私下商議,而他們唯一能保證的是,收取正常租房中介費(fèi)用和租金,其他的無法保證,所以合同也不會把這部分內(nèi)容寫入,“我們只能算是幫忙,但是不保證肯定能入學(xué)”。
另外,怎么保證這個學(xué)位沒被用過?能不能查驗(yàn)?也成為租房求學(xué)的家長最大的顧慮。已經(jīng)幫客戶成功“租過學(xué)位”的一位海淀中介透露,實(shí)際上無法保證,“六年一學(xué)位,這個我們都沒辦法核實(shí)。只能業(yè)主和租房人雙方自己私下簽協(xié)議,保障學(xué)位是否用過。但即使是這樣,也有風(fēng)險(xiǎn)”。
按照海淀的政策,入學(xué)時家長的登記住址會拿來和2016年以來這一登記住址用來入學(xué)的信息做比對。而這一信息系統(tǒng),在“租學(xué)位”的過程中,房東、租戶以及中介實(shí)際上都無法觸及。這也意味著,“租”來的學(xué)位,根本無從查驗(yàn)。
符合條件租房戶可在區(qū)內(nèi)入學(xué)但進(jìn)“理想”校有點(diǎn)難
記者從一些學(xué)校負(fù)責(zé)招生工作的老師處了解到,實(shí)際上“租學(xué)位”難以保證完全就近上學(xué),只能在學(xué)區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決,“像我們學(xué)校的情況是,入學(xué)第一順位就基本已經(jīng)滿了,也就是京籍有房,且房子戶口都在我們學(xué)校片內(nèi)的,這些數(shù)量就已經(jīng)差不多了,所以我們滿足不了其他類的。這兩年,通過租房進(jìn)來的幾乎沒有。所以,即使在我們學(xué)校附近‘租’到學(xué)位,符合政策條件,也只能學(xué)區(qū)內(nèi)來協(xié)調(diào)安排入學(xué),估計(jì)是進(jìn)不到我們學(xué)?!?。
雖然在今年的政策中,東城明確寫出了“幼升小”符合本市非東城區(qū)戶籍租房家庭兒童在東城入學(xué)的需要通過電腦派位多校劃片。西城在“幼升小”的入學(xué)條件中也多了一條“法定監(jiān)護(hù)人在其他區(qū)無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房”的限制條件,即父母為西城戶籍,居住在西城,但在外區(qū)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的孩子,也能在西城上學(xué),但會根據(jù)“落戶年限、居住年限”等條件進(jìn)行排序,排序的位置比較靠后,基本上只能通過多校劃片在學(xué)區(qū)甚至是相鄰學(xué)區(qū)電腦派位入學(xué)。
不過,對于教育資源比較均衡的東西城來說,即使租房入學(xué)參加電腦派位多校劃片,無法選擇學(xué)校,但對于部分無力購房的家長而言,也是一個具有誘惑力的選擇。
額外支付“學(xué)位費(fèi)”不在合同中寫明存法律風(fēng)險(xiǎn)
北京市京師律師事務(wù)所高級合伙人范辰律師認(rèn)為,家長為了孩子上學(xué)租賃“學(xué)位”房,額外支付“學(xué)位費(fèi)”,如不能在合同里寫明,既存在爭議點(diǎn),也面臨極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。如果該學(xué)區(qū)房已有其他孩子在六年內(nèi)登記上學(xué),將面臨租戶的孩子無法如期上學(xué)的可能,同時也因未寫明“學(xué)位費(fèi)”款項(xiàng),面臨維權(quán)缺乏證據(jù)、退費(fèi)困難的風(fēng)險(xiǎn)。
為降低家長的風(fēng)險(xiǎn),范辰律師建議家長如果存在這種情況,第一要求在合同中寫明“學(xué)位費(fèi)”。明確如果不能上學(xué),應(yīng)退還“學(xué)位費(fèi)”,并可以解除房屋租賃合同。第二,在租房時詢問房東,房子六年內(nèi)是否有其他孩子登記上學(xué)、占用過入學(xué)名額。必要時,雙方就此簽訂備忘錄。第三,可以去居委會查詢。一般情況下,租戶的孩子想上片內(nèi)學(xué)校需要居委會開具居住證明,居委會需要備案。因此,可以據(jù)此查詢。另外,還可以讓房東陪同前往戶籍派出所進(jìn)行所在戶口查詢,看是否有適齡兒童的戶口登記在房屋內(nèi),由此判斷該房屋六年內(nèi)是否占用過入學(xué)名額。
本文轉(zhuǎn)自北京青年報(bào),作者北青調(diào)查組,原標(biāo)題為《租房入學(xué)催生學(xué)位占位費(fèi)市場》。文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表芥末堆立場。
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