圖源于圖蟲創(chuàng)意

*來源：AI財(cái)經(jīng)社（aicjnews），作者：李逗

名義上說提升小區(qū)孩子成績，實(shí)為提升小區(qū)學(xué)區(qū)房競爭實(shí)力。近日，深圳某小區(qū)業(yè)主竟自發(fā)組織成立了“業(yè)主補(bǔ)課隊(duì)”。在業(yè)主群里，一位業(yè)主呼吁甄選“211、985”院校畢業(yè)的業(yè)主，分配相應(yīng)的科目給孩子們補(bǔ)課，在這則消息后，還有不少業(yè)主報(bào)名響應(yīng)。

這則發(fā)生在深圳小區(qū)的真實(shí)案例，多少反映出了當(dāng)下學(xué)區(qū)房的瘋狂。

這些家長們深諳樓市里的一層微妙關(guān)系：孩子讀書成績越好，小區(qū)房價就越高。就這樣，一幫最聰明的深圳家長們，率先把共享經(jīng)濟(jì)思維用在了給孩子打雞血上，俗稱"雞娃"。他們希望借助學(xué)區(qū)成績的提升，“曲線”拉動房價的上漲。

更為離譜的是，深圳之外，上海、北京、杭州也不乏這樣的家長群。一些家長們不僅成立了業(yè)主眾籌群，甚至自發(fā)成立了學(xué)習(xí)基金，用以激勵小區(qū)內(nèi)孩子學(xué)習(xí)成績的提升。

隱藏在荒誕現(xiàn)象背后的，是大眾面對學(xué)區(qū)房漲價的普遍焦慮。以近期的學(xué)區(qū)房漲價行情，鮮少有家長能不被刺激到?！?月14日，深圳一則老破小學(xué)區(qū)均價刷新到32萬元/㎡”， “12月30日，北京海淀某學(xué)區(qū)房一夜暴漲40萬元”、“12月末，上海學(xué)區(qū)房三天暴漲100萬元”。

“天價”學(xué)區(qū)房什么時候會跌？這個問題就像是問茅臺股票什么時候會暴跌一樣，沒人能答得出來。只不過，每當(dāng)有人質(zhì)疑學(xué)區(qū)房價格高時，總有更高的成交價來回應(yīng)質(zhì)疑。而家長們的焦慮，也在推動著政府與市場開始進(jìn)行新一輪的資源再分配。

 “瘋狂”的學(xué)區(qū)房

北京海淀區(qū)房價漲勢最兇猛的這段時間里，張陽開始前所未有的關(guān)注起市場走勢。作為一名海淀家長，他幾乎能說得出每一片海淀學(xué)區(qū)房對應(yīng)的價格漲勢，哪個學(xué)校對應(yīng)的學(xué)區(qū)房漲價最大，哪個漲幅一般，他心里都門清兒。但令張陽沮喪的是，觀望了數(shù)月后，他依舊沒能趕上海淀學(xué)區(qū)房的這趟車。

“漲的太快了，2020年初海淀萬柳區(qū)的蜂鳥家園40多平方米的房子總價就在600萬元了，現(xiàn)在已經(jīng)900多萬元了。原本我是想把房子換到中關(guān)村三小附近的學(xué)區(qū)房，但現(xiàn)在根本買不上了，只能眼巴巴望著中關(guān)村三小這種學(xué)校流口水”。在張陽看來，盡管海淀整體教育基礎(chǔ)不錯，中關(guān)村三小卻有著無可比擬的優(yōu)勢，“只要去一次中關(guān)村三小，就會被它吸引的”。

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在北京，中關(guān)村三小是海淀家長眼里的“心頭好”。在不少家長看來，這個學(xué)校有著頂尖的師資、硬件、生源，以及管理模式，也正因此，中關(guān)村三小對應(yīng)的蜂鳥家園成為最受歡迎的學(xué)區(qū)房，漲勢一騎絕塵?！胺澍B家園漲幅是最夸張的，好多普通學(xué)校對應(yīng)的學(xué)區(qū)房其實(shí)只是微漲，像學(xué)院路學(xué)區(qū)就基本沒漲?！?/p>

對大多數(shù)家長而言，買到海淀的學(xué)區(qū)房只是起點(diǎn)，“上了車”之后，他們更不敢松懈孩子的教育問題?！按蠹覜]想著躺贏，而是在一起交流育兒、教育、輔導(dǎo)班相關(guān)話題，這里競爭氛圍特別濃厚?！鼻壹议L們往往越拼越勇，甚至為了孩子的未來操碎了心，在他們眼中，學(xué)區(qū)房不僅僅是提高成績這么簡單，而是一條打破圈層、提升見識的通道。

學(xué)區(qū)房的火熱漲勢，讓家長們再次前仆后繼地涌了進(jìn)來。張陽最初感覺到學(xué)區(qū)房市場起變化是在2020年末。他發(fā)現(xiàn)，以往不怎么關(guān)注學(xué)區(qū)房的家長朋友們，突然開始熱議學(xué)區(qū)房的價格，且多數(shù)在關(guān)注海淀的學(xué)區(qū)房市場，熱度甚至壓倒了以教育資源豐厚著稱的西城區(qū)。

“十幾年前，說起高考高分段學(xué)生數(shù)量，西城可是把海淀踩在地上摩擦的?！睆堦柛锌?。但最近幾年，由于西城區(qū)的優(yōu)質(zhì)小學(xué)擴(kuò)招太嚴(yán)重，師資和其他硬件條件難以跟上，整體教學(xué)質(zhì)量已經(jīng)下滑，而海淀的教育則仍在走強(qiáng)，最近幾年其學(xué)員成績在高考高分段已占據(jù)一半以上。相比其他區(qū)域而言，海淀區(qū)集合了高學(xué)歷的“京一代”。這些家長們相信教育改變命運(yùn)，從小便“雞娃”，那些坐落在海淀黃莊附近的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)們隨之賺得盆滿缽豐。

與張陽沒能趕上學(xué)區(qū)房這趟車的經(jīng)歷相反，上海學(xué)區(qū)房業(yè)主王楠則是后悔提前“下了車”。王楠原本是上海市徐匯區(qū)第二階梯學(xué)區(qū)房的業(yè)主。2020年7月，王楠把這套學(xué)區(qū)房掛到了交易平臺，很長時間內(nèi)，這套房子都鮮有人問津，來看房的人更是屈指可數(shù)。轉(zhuǎn)折發(fā)生在12月26號的那天早上。一位買家在初次看房后的第二天，迅速和中介敲定了定金。

真正讓王楠心態(tài)崩了的，是敲定定金合同后的那幾天。同等類型房子的均價開始迅速躥升，短短10天內(nèi)漲了近50萬元。王楠自己算了筆帳，即使賠上違約金，把房子重新掛牌上市也能賺不少錢。“真的是心太痛了，我那個中介一直在游說我違約?！?/p>

而事實(shí)上這也是上海學(xué)區(qū)房業(yè)主們的普遍操作。很多只簽了定金合同的房東們，都開始主動選擇賠違約金，房子重新掛牌上架?！拔覀冞@所有中介都無房可賣，出來一套房最快2小時就能賣掉?！?/p>

這只是上海學(xué)區(qū)房市場的典型案例之一，這種漲幅程度正在上海多個學(xué)區(qū)房上演。如閔行區(qū)的高興花園小區(qū)，對口閔行區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)春城校區(qū)+莘松中學(xué)春申校區(qū)。這個學(xué)區(qū)房11月一房成交均價還是360萬元以上，到12月則直接飆漲至400萬元以上。

有錢人最聚集的上海樓市里，向來不缺買家。但跳漲帶來的直接效應(yīng)，就是樓市開始出現(xiàn)"房東惜售"、"無房可賣"的局面。不少人發(fā)現(xiàn)，即使錢袋充足，但先要在上海樓市里買到心儀的房子，也要努力搏一搏運(yùn)氣。

上海的一位房產(chǎn)中介告訴AI財(cái)經(jīng)社，如今上海的學(xué)區(qū)房處于"賣空"的節(jié)奏。"基本上賣得差不多了，庫存房源一個小區(qū)能簽字的就一兩套，尤其是那些雙學(xué)區(qū)的小戶型，出來一套秒一套?！?/p>

什么推動了學(xué)區(qū)房的暴漲?

學(xué)區(qū)房漲價的燎原之勢，在北京、深圳等地越燒越旺。據(jù)負(fù)責(zé)蜂鳥家園的一名中介人員介紹，2019年底，蜂鳥家園一套50萬平方米的房子總價還在700萬元左右，但最近兩個月已上漲至800萬元-900萬元左右。而在價格上漲的同時，業(yè)主們也紛紛選擇待價而沽，惜售房源。“房價上漲的時候，大家都想著再等等，賣一個好價格，掛牌房源自然就少了?！?/p>

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而在學(xué)區(qū)資源更稀缺的深圳市場，這種現(xiàn)象就更為普遍了。此前，不少深圳打工人的朋友圈都被這樣一條成交信息刷屏了：2021年1月14日，深圳福田百花片區(qū)的一套44平米房子賣出了1420萬元的天價，均價高達(dá)32萬元/㎡，創(chuàng)下了深圳學(xué)區(qū)房的單價交易紀(jì)錄。

看到這條消息的深圳打工人們集體沸騰了，他們?nèi)滩蛔∧贸鲇?jì)算器算了下，以人均2萬元/月的收入水平計(jì)算，再努力個64年，就能成功拿下一套深圳學(xué)區(qū)房了。

瘋狂的房價背后，人們開始探究到底是什么因素推動了這輪學(xué)區(qū)房的暴漲？

資金的流動性釋放、人口政策的出臺、樓市的成交火熱，都為學(xué)區(qū)房的上漲提供了有利條件。但推動這輪上漲行情的核心原因，還是2020年3月份公民同招（指公立學(xué)校和私立學(xué)校同時招生）、民辦搖號政策的出臺。這讓家長們以往認(rèn)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)民辦學(xué)校打造的升學(xué)路徑，發(fā)生了根本性動搖。

當(dāng)然，上海這輪學(xué)區(qū)房領(lǐng)漲是有歷史沿革的。相比北京、深圳等一線城市，上海的民辦初中優(yōu)勢非常強(qiáng)，家長們自發(fā)報(bào)名參與民辦招生考試，擇優(yōu)錄取。

那時上海雖也有學(xué)區(qū)房概念，但公立學(xué)校往往都是保底選項(xiàng)，家長們還是希望孩子優(yōu)先上私立學(xué)校，因此圍繞公立學(xué)校打造的學(xué)區(qū)房溢價反倒不高。

民辦搖號政策的出臺，讓家長們有點(diǎn)慌了。這意味著采用搖號制度，即使孩子再優(yōu)秀，也有可能無法被私立學(xué)校錄取。與此同時，公民同招政策更是讓“先博私立、公辦保底”的想法徹底破滅了。對比之下，家長們只得將首要目標(biāo)回歸到公立學(xué)校里最優(yōu)質(zhì)的那幾個，而相對應(yīng)的學(xué)區(qū)房也迎來了巨大的關(guān)注度。

想要握緊這些頂級公立初中的入學(xué)券，買學(xué)區(qū)房成為這一方案的最優(yōu)解。

一位上海本地人士介紹道，“以往上海初中小學(xué)最好的資源都在民辦學(xué)校，很多上海人都會努力爭取上民辦小學(xué)和初中。但現(xiàn)在對教育資源再分配，優(yōu)質(zhì)教育資源還是稀缺的，最終考驗(yàn)的只能是家長的錢包了?！?/p>

而隨著2020年9月上海市出臺放松人才落戶政策出臺后，輿論一片嘩然，學(xué)區(qū)房市場的火更是越燒越旺。在這之前，上海已經(jīng)以2428萬城區(qū)人口位列全國第一，排在第二位的北京城區(qū)人口為1865萬。供不應(yīng)求的局面下，學(xué)區(qū)房更是形成了一騎絕塵的漲勢。

在北京，深圳也出現(xiàn)過類似的局面。2020年4月，深圳市教育局發(fā)布文件明確表示，深圳民辦學(xué)校全部搖號錄取，高中取消直升；2020年北京各區(qū)的招生政策中，對公民同招也給出了具體執(zhí)行意見和報(bào)名流程，如西城與朝陽都有明確的指引。

京、滬、深圳等一線城市的大力執(zhí)行示范下，民辦搖號也將在全國各地逐漸落地。可以預(yù)見，未來公民同招、搖號入學(xué)將成為常態(tài)。

不少人對民辦搖號帶來的教育機(jī)制的改變頗為不滿。畢竟按照民辦初中的考試入學(xué)要求，學(xué)生們只要憑成績，就能考上優(yōu)質(zhì)初中。而民辦搖號后，成績不再是那個最有用的名校敲門磚。擺在家長面前的選擇是，要么拼運(yùn)氣，要么拼錢。

“這實(shí)際上是一個公平和平等的選擇問題，”一位行業(yè)分析師表示，“民辦初中在此前已經(jīng)形成很強(qiáng)的馬太效應(yīng)，好學(xué)生越來越集中，但那些差生的教育質(zhì)量就得不到保障。民辦搖號打散了這種集中性，它的目的在于教育的均衡化，讓學(xué)生享受均衡的教育，注重的是平等，而非絕對的公平?！?/p>

多片劃區(qū)，能給學(xué)區(qū)房降溫么？

幾天前，一則新聞消息在上海家長群里炸開了鍋。

該消息的主要內(nèi)容正是在上海浦東新區(qū)教育局召開的2021年工作務(wù)虛會，浦東新區(qū)教育局局長諸惠華在此會議上提到，“要對標(biāo)國際國內(nèi)先進(jìn)地區(qū)，學(xué)習(xí)新加坡和（北京市）海淀區(qū)的理念和管理模式。”

其所提及的“海淀區(qū)的理念和管理模式”，被公眾解讀為“多校劃片”政策（指一套學(xué)區(qū)房可對應(yīng)多個學(xué)校資源）的出臺跡象。盡管官方很快否認(rèn)了這一消息，但坊間傳聞仍舊在浦東家長微信群里激起了千層浪。

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"大家都在擔(dān)心，如果‘多校劃片’政策出臺，學(xué)區(qū)房價格會不會跌下來？不少人都有著猶豫不決又焦慮萬分的心態(tài)?！奔议L張薇說道。

“多校劃片”的政策，曾經(jīng)被公眾解讀為讓學(xué)區(qū)房降溫的一劑猛藥?！岸嘈澠备淖兞艘酝鶈蝹€學(xué)區(qū)房直接鎖定具體名校的局面，而變成了"一個小區(qū)對應(yīng)多個學(xué)校"。具體操作中，它通過隨機(jī)派位方式，分配熱點(diǎn)學(xué)校招生名額。那些未能進(jìn)入熱點(diǎn)學(xué)校的學(xué)生，則依照就近入學(xué)的準(zhǔn)則，被安排到其他學(xué)校入學(xué)。

多校劃片政策曾激發(fā)過一些人對學(xué)區(qū)房的恐慌。對于家長而言，就算買了這個小區(qū)的房子，但孩子能不能上名學(xué)校仍然不確定，甚至很有可能隨機(jī)派位到十分普通的學(xué)校中。但從市場情況看，其卻并未能完全抑制住學(xué)區(qū)房價格的上漲。

此前，在2020年五一節(jié)前夕，北京西城曝出將推進(jìn)“多校劃片”政策，在7月31日后入戶的住戶，可能會推行區(qū)內(nèi)多校劃片。受此消息影響，當(dāng)時有大量家長迅速買入心儀的學(xué)區(qū)房，致使當(dāng)時北京的學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)了大幅度的上漲。

國金證券研究所分析師吳勁草表示，“公辦的‘多校劃片’雖然也俗稱‘搖號’，但和民辦的搖號完全不是一個東西，民辦的搖號是人人可以報(bào)名的，無門檻的，大范圍的搖號，而公辦的多校劃片，其實(shí)是根據(jù)戶口/年限/房產(chǎn)等按順序的，小范圍的劃片，二者其實(shí)不是同一個東西。”

其中，“入戶年限”又是十分重要的順位因素。這意味著，同樣的背景，早買學(xué)區(qū)房的，順位排在更前，更可能順利入學(xué)。

AI財(cái)經(jīng)社了解到，以北京市的東城區(qū)、海淀區(qū)為例，盡管早已在2018年發(fā)布了多校劃片的政策，但從近兩年的入學(xué)情況來看，入校劃分后的一些調(diào)劑生源，依舊是按照順位來，并不是“隨機(jī)分配”。在順位的排序里，有學(xué)區(qū)房的家長們依舊占據(jù)較大優(yōu)勢，這也導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房的價格居高不下。多位海淀的房產(chǎn)中介表示，“2020年4月底，北京西城就出臺了多校劃片政策，但我們實(shí)際接觸發(fā)現(xiàn)，好的學(xué)區(qū)房價格還是在上漲的?！?/p>

究其根本，學(xué)區(qū)房漲價的最核心原因，還是學(xué)區(qū)資源供不應(yīng)求。據(jù)媒體報(bào)道稱，2020年北京小學(xué)生入學(xué)數(shù)量大概有22萬人，但卻有將近8萬個學(xué)位缺口。這種供不應(yīng)求的局面，加劇了學(xué)區(qū)房的稀缺。價格不斷上漲，競爭越來越激烈。

打工人經(jīng)常吐槽的內(nèi)卷，在教育市場中體現(xiàn)得淋漓盡致。但在抱有孟母三遷思想的中國家長心里，沒有人愿意讓孩子輸在起跑線上。他們寧可掏空錢包，也要為孩子賭上一個美好的明天。盡管這個事實(shí)的另一面，等待學(xué)生們的將會是無休止的補(bǔ)習(xí)、考試競爭，最終循環(huán)往復(fù)。