*來源：棱鏡（ID：lengjing_qqfinance），作者：郭菲菲

“地震，心慌中?！?月21日，剛過晚上10點，袁玥向作者發(fā)來一行信息。

半小時前，上海官方發(fā)布樓市調(diào)控新政，其中包括嚴控“假離婚”購房、上調(diào)增值稅征免年限等措施，試圖為滾燙的樓市降溫。

為了破解限購，兩個月前，袁玥剛靠著“假離婚”凈身出戶拿到了房票，她在上海虹口區(qū)購置了一處1990年代的“老破小”，現(xiàn)在，房價漲幅已高達20%。由于年末央行收緊房貸占比，袁玥的房貸預計要延遲到今年4月份才能審批，雖然已經(jīng)網(wǎng)簽過戶，但新政推出后，她還是擔心自己會成為被精準打擊的對象。

2016年“滬九條”限購限貸調(diào)控推出后，上海樓市進入了長達三年的低谷期，2017年至2020年，二手房成交均價年均漲幅僅有2%左右。與深圳不同和與北京類似，上海也是存量房市場為主導的城市，二手房成交占比約七成，由于新房限價、預售證推貨節(jié)奏被控制等因素，二手房市場更能真實反映上海樓市的水溫。

去年四季度開始，在學區(qū)房帶動二手房、二手房帶動新房下，上海樓市迅速量價回暖。易居、同策、信義等多家市場機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年12月單月，上海二手房成交量達到3.8萬套，這是2016年調(diào)控以來的最高點，而從2020年全年來看，成交量同比增長近三成，成交均價漲幅達到15%，尤其是個別學區(qū)房，漲幅甚至超過七成。

這已經(jīng)是袁玥第二次“假離婚”。2015年10月，尚在哺乳期的她第一次離婚并取得購房資格，入手了靜安區(qū)一套學區(qū)房，如今房屋總價已經(jīng)翻倍。

“先去離婚登記中心預約，過了30天冷靜期后辦好離婚證，就騰出了一張上海房票。”袁玥告訴作者，現(xiàn)在“假離婚”限購監(jiān)管趨嚴，第一次離婚時夫妻名下的房子有過變更記錄，第二次操作時就相對麻煩些，要先結(jié)清剩余房貸，在婚內(nèi)做房屋配偶更名，交了80塊錢房產(chǎn)證工本費后，把產(chǎn)權歸到老公名下再離婚。

像袁玥這樣絞盡腦汁的炒房客，只是上海樓市突然火爆的原因之一。寬松的貨幣政策、學區(qū)房政策調(diào)整、落戶門檻放寬、舊改規(guī)模超預期等諸多因素疊加，都讓積壓的大量需求涌入，市場短期內(nèi)嚴重供應不足，上海樓市庫存降至近兩年最低點。

房東臨時毀約、一夜跳價百萬的現(xiàn)象，并不稀奇。

“一月份如果不出政策調(diào)控，成交量肯定會突破4萬套，過了年之后價格會有失控的風險?！睂τ谡{(diào)控政策的及時到來，一位上海頭部中介機構高管憂心忡忡地對作者預測到。

學區(qū)領漲，中介都慌

上海隆冬的一個工作日午后，在位于虹口區(qū)的巴林路上，四五家中介因為缺乏房源門庭冷落，劉深是其中一家的老板，他的這間夫妻店在當?shù)亻_了22年，見證了上海樓市的幾番起伏。

從業(yè)以來，令劉深印象最深的，是上海2005年的樓市調(diào)控，房價最高跌了40%。那年，他一套房子都沒賣出去，只能靠租房業(yè)務勉強維系生意。然而，眼下這波劇烈上漲的行情，讓他又有了些當年的感覺。

“這個板塊都是八零年代的老公房，對口學校是公立的上海虹口實驗中學，2016年最高價一度漲到6.8萬/平米?！眲⑸罡嬖V作者，去年學區(qū)房政策調(diào)整后，從2020年9月開始量價齊升，短短兩三個月，每平米從6萬元漲到了7-7.5萬元，“現(xiàn)在整個片區(qū)都沒什么房源可賣”。

劉深提到的學區(qū)房新政，即上海教委在2020年3月發(fā)布的“公民同招”、“民辦搖號”政策，與過去可以同時運作民辦和公立不同，新政要求學生在民辦和公立學校間二選一、且民辦入學也需要搖號，這也意味著從前計劃先爭取教學和升學質(zhì)量更優(yōu)的私立、不行再考慮公立保底的“牛娃”家庭，如今很多都直接轉(zhuǎn)戰(zhàn)公立，優(yōu)質(zhì)學校的學區(qū)因此受到追捧。

一位專注于學區(qū)房的投資客對作者表示，三年前，他曾以不到6萬元的單價，入手了普陀區(qū)第一梯隊的華師大附小學區(qū)房，如今趁著市場高點出貨，單價已達到9萬元。

嗅到市場機會后，2020年11月初，這位投資客以417萬再度拿下靜安區(qū)的一套45平米一梯隊學區(qū)房，當時，小區(qū)掛牌超過20套房源，房東還給他降了4萬塊錢。而如今短短兩月，掛牌房源僅剩10套，變化更大的是，房東開始惜售，只有2套可以看房，每平米漲了2萬元，最低掛牌價漲至500萬元。

不僅關乎孩子的教育問題，學區(qū)房的火爆，還源于其在樓市中“抗跌+領漲”的獨特屬性。在學區(qū)房引領下，這輪上漲行情的板塊輪動效應也開始顯現(xiàn)。

“相鄰的學區(qū)房板塊整體上漲后，置換客戶開始涌入高行（位于浦東新區(qū)東北部）板塊，原先500-600萬元的區(qū)域均價，現(xiàn)在上漲到近700萬元，從1月初開始，片區(qū)就沒什么房子了。” 一位浦東金橋高行板塊的資深經(jīng)紀人告訴作者，現(xiàn)在自己的核心工作就是加倍開拓房源，把不調(diào)價、能簽合同的房源給找到，如果臨時調(diào)價，不要太離譜就行，因為“經(jīng)紀人對業(yè)主已經(jīng)完全沒有約束力”。

當市場進入完全賣方主導，房東話語權就被無限拔高。上海本地互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務平臺大房鴨的一位資深社區(qū)顧問對作者表示，現(xiàn)在很多業(yè)主都會挑買家，要求能付全款、付款快，壓縮成交周期，房子成交越快越好，自己拿錢再去入市，以免被市場踏空。

“作為中介機構，雖然趁著快速上漲行情賺了些快錢，但我們并不希望看到這樣的行情，經(jīng)紀人沒辦法安心作業(yè)，沒辦法更好追求專業(yè)度和服務品質(zhì)。” 上海本地一家頭部中介機構負責人對作者表示，從12月開始，app、網(wǎng)站的房源成交價不再對外公布，也要求不允許經(jīng)紀人發(fā)房源及與市場分析相關的朋友圈，避免引發(fā)市場恐慌，“希望勸客戶更理性一些”。

秒漲百萬，郊區(qū)也搶

韓夏是一位山東姑娘，2016年，在杭州房價暴漲前夜，她在阿里大本營未來科技城區(qū)域，以每平1.9萬元的單價，成功抄底樓市。2020年10月韓夏將杭州的房子賣出，獲利近兩倍，受益于上海落戶門檻降低，她在11月中旬取得購房資格，很快便又在上海購置了房產(chǎn)。

“之前看中了陸家嘴附近一套二手房，房東一晚上跳價108萬，市場上二手房源又緊缺，只好去搖新盤。但是上海搖號太難了，開發(fā)商通過提高認籌金額和付款周期來篩選客戶，一輪一輪篩。首付資金不僅要隨時準備著，而且認籌資金還要被占用至少15個工作日?！表n夏向作者抱怨到，有朋友借來名額一個人認籌了6個號，中簽率高太多了，和開發(fā)商關系好的話，還可以后臺變更中簽名額。

由于二手房房源和價格極不穩(wěn)定，像韓夏這樣將目標轉(zhuǎn)向新房的人群不在少數(shù)。

根據(jù)易居、貝殼等機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海二手房庫存量從2020年四季度迅速下降，12月份更是環(huán)比下降了18.5%，僅約5萬套房源，處于近兩年的歷史最低位；進入新年后持續(xù)火熱，2021年1月的前13天，上海鏈家二手房成交量環(huán)比去年12月同期增長了42%，業(yè)主漲價占比提高了12個百分點，達到67%。同時，新房庫存去化下降至約7個月，庫存量為692萬平米，其中，外郊環(huán)、郊環(huán)外庫存占比達73%。

同策咨詢統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海新房開盤項目超30個，其中20余個項目認籌率超100%、13個項目認籌數(shù)量超1000組。徐匯區(qū)長橋板塊一個單價7.9萬元的樓盤，認籌率高達1269%；徐匯區(qū)濱江一個項目，購房者要拿出高達600萬元的認籌金。

新房限價、周邊二手房上漲，導致價格倒掛愈演愈烈，也讓購房者對新房更加趨之若鶩。在上海外環(huán)內(nèi)新盤項目認籌率節(jié)節(jié)攀升的同時，行情開始蔓延至郊區(qū)。

居理新房上海咨詢經(jīng)理陳帥觀察到，以往高認籌率多集中于市區(qū)供應量不大的小戶型剛需樓盤，從去年四季度開始，根據(jù)案場觀測數(shù)據(jù)，郊區(qū)的嘉定、松江、青浦等板塊，認籌比也攀升到1:2以上，有些熱門樓盤甚至達到1:7，以往這些區(qū)域的項目認籌率僅為一半。

“原來熱門樓盤開盤時，一樓二樓頂樓的戶型很難賣出去，甚至降價才能去化，現(xiàn)在基本不受戶型影響，開盤后往往快速清盤?！标悗泴ψ髡弑硎荆诠緩V告投放成本沒增加的情況下，客戶咨詢量增長了四成。

需求集中，供給失衡

“二胎經(jīng)濟學和學區(qū)房新政、疫情后改善需求增加、經(jīng)營貸違規(guī)入市，這三種因素，是本輪房價上漲的驅(qū)動力?！贝蠓盔咰EO蘇文庸對作者分析到，從歷史來看，這輪行情預計持續(xù)半年左右，此次樓市調(diào)控后，市場有望在春節(jié)前后就逐步轉(zhuǎn)向相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

資金面被認為是上海房價近期上漲的原因之一，甚至包括違規(guī)資金。在最終入圍的認籌客戶微信群里，韓夏就發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的置業(yè)顧問經(jīng)常在群里拉進貸款中介，聲稱可以幫助購房者提供資金貸款服務，甚至包括消費貸、經(jīng)營貸等違規(guī)入市資金。

部分炒房客通過房抵經(jīng)營貸推高房價并不罕見，深圳樓市上一波暴漲時就屢見報端。民生證券研報指出，?抵押經(jīng)營貸單筆貸款金額大（可達1000 萬元及以上）、貸款期限長（可達10 年）、貸款利率低（3%-4%），雖然在2020 年 4 月，央行已經(jīng)開始出手整治經(jīng)營貸等違規(guī)資金進入房地產(chǎn)市場的問題，但由于資金監(jiān)管較困難，推測此現(xiàn)象仍然存在。

一位上海本地貸款中介對作者表示，上海做經(jīng)營貸相對嚴格，近期也幫客戶做過，如果客戶本身名下有公司，且實際經(jīng)營1年以上，利率可以做到3.65%；如果沒有公司，需要花1萬元買個殼公司，比如家政、裝修、古玩公司等，偽造購銷合同。同時還需要看抵押房的位置、樓齡等產(chǎn)權信息，貸款時限從5年到15年不等，利率在3.85%至4.75%之間，先息后本，中介要收1.5%至2%的手續(xù)費，一個月左右銀行就能放款。

一位熟悉銀行個人房貸政策的市場人士對作者表示，2015年上一輪樓市時，個人住房按揭如果貸款300萬，銀行要求提供與收入證明相匹配的收入流水證明，“但現(xiàn)在已經(jīng)不需要了”。該人士認為，銀行對杠杠購房的放款目前相對寬松了。

實際上，此輪量價齊升行情中不可忽視的，還有上海舊城改造超預期完成和落戶門檻的降低。

根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海2020年舊改計劃目標2.8萬戶，實際完成約3.5萬戶，預計2021年舊改規(guī)模約3.4萬戶。

“以前拆遷是‘看人頭’，現(xiàn)在變成‘數(shù)磚頭’，一夜暴富的時候已經(jīng)過去了。”一位上海黃浦區(qū)動遷戶向作者表示，現(xiàn)在拆遷戶面積多在10-30平米左右，按照區(qū)位單價來計算，賠償總價并不高，相較于郊區(qū)安置房，目前政策傾斜于貨幣安置，好處是1-3年內(nèi)不限購、免契稅，各個區(qū)域政策不同，現(xiàn)在大多數(shù)都會選擇貨幣安置，直接拿錢去市場買房。

本地內(nèi)生需求之外，還有像韓夏這樣的外來戶。上海外來購房群體在2020年末集中涌入市場，得益于12月1日施行的“居轉(zhuǎn)戶”戶籍政策和人才引進落戶的放寬。官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020 年，上海居轉(zhuǎn)戶數(shù)量達到18418人、人才引進落戶達到13043人，同比2019年分別增長了40.4%、48.4%。

多重因素下，被積壓的購買力在2020年四季度短期內(nèi)爆發(fā)式涌入市場，新房及二手房庫存未能匹配，于是，一場量價齊升的樓市熱潮發(fā)生。而當新房、二手房庫存量達到近兩三年的歷史新低，這一輪最新的收緊樓市調(diào)控究竟能緩解多大市場壓力，目前不得而知。

根據(jù)同策研究院預計，2020年上海宅地出讓量同比再次增長，2021年的新房供應有充足保障，而同時，前期需求未落地人群、新落戶人群以及依然存在的動拆遷人群，也保證了需求端不會明顯下滑。上海二手房市場，勢必會有一個“擠泡沫”的過程。

（為保護隱私，文中袁玥、劉深、韓夏均為化名）

本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號“棱鏡”，出品棱鏡·騰訊新聞小滿工作室，作者郭菲菲，編輯李超仁。文章為作者獨立觀點，不代表芥末堆立場，轉(zhuǎn)載請聯(lián)系原作者。